پوشش نصف قیمت مسکن از طریق وام

در کشورهای پیشرفته، تسهیلات مسکن با بهره ی یک تا دو درصد پرداخت می شود که بالغ بر ۹۰ درصد بهای ملک را تحت پوشش قرار می دهد. در ایران با اینکه در دولت های یازدهم و دوازدهم برای زنده سازی تسهیلات مبنی بر پس انداز، تلاش هایی صورت گرفته است، این عدد به ۵۰ درصد رسیده ولی تاکنون همچون وسیله ای توانا برای پشتیبانی طرف تقاضا به حساب نمی آید. نمونه هایی که در خلال دهه های گذشته در ایران پیگیری شده بیشتر براساس پذیرش بهره ی وام از جانب دولت بوده که از یک طرف باعث رشد تقاضای بانک مرکزی از دولت گردیده و از طرف دیگر ناخشنودی همگانی را به علت پرداخت نکردن یارانه  بوجود آورده است. اینک بانک مرکزی در خصوص یارانه بر بهره ۲۲ هزار میلیارد تومان از دولت طلب دارد و به گواهی وزیر راه و شهرسازی، دولت چنین پولی در اختیار ندارد. این اعداد تنها به حساب وارد شده، محاسبه می گردد و قرض دولت و مطالبه ی بانک مرکزی و سابر بانک ها از دولت بالا می رود. در نتیجه بانک ها عدم پرداخت تسهیلات را ترجیح داده و عملا بی اطمینانی وسیع بانک ها در رابطه با دولت را موجب می شود.

در دولت های یازدهم و دوازدهم توانایی تسهیلات وام مسکن را در مقایسه با دوره های گذشته هفت برابر رشد داده شد. بر اساس صحبت های وزیر راه و شهرسازی  قبل از سال ۱۳۹۲ مقدار تسهیلات مسکن ۲۰ میلیون تومان و بهای یک واحد متوسط ۳۰۰ میلیون تومان بود. در حقیقت مقدار وام بانکی در قیاس با قیمت ملک (Loan To Value) در پایتخت حدودا هفت درصد افت داشته و در شهرستان ها ۱۷ تا ۲۰ درصد بود. عباس آخوندی با نظر به اینکه مقدار تسهیلات ساز و خرید برای یک زوج در پایتخت ۱۶۰ میلیون تومان است، گفت: نسبت وام به ارزش از هفت به ۴۵ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، بنابراین متقاضی توانمند شده و می تواند با توان بیشتری وارد بازار شود. این عدد برای زوج ها در کلان شهرها بجز تهران ۱۲۰ میلیون تومان  و در شهرهای کوچک ۸۰ میلیون تومان می باشد. در شهرهای کوچک یک ساختمان میانه با بهایی در حدود ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان خرید و فروش می شود. براین اساس ۸۰ میلیون تومان تسهیلات رقم بسیار زیادی به نظر می آید و قیاس وام به نرخ بسیار مهم است. از طرف دیگر با نظر به اینکه سود ناچیز است، تسهیلات ارزان به حساب آمده و میزان قسط ها کم می شود

طبق صحبت های وزیر راه و شهرسازی دولت در پی آن است که باعنایت به توانمندی هایی که داراست، راه حل هایی را به کار بگیرد که به یارانه استوار نباشد؛ زیرا که تا الان تمام مسیرهای متکی به یارانه به بن بست رسیده و بی اعتمادی وسیعی را در پی داشته است. آخوندی درخصوص محک این قسم راه حل ها در کشور بیان کرد: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر ۱۳ درصد کاهش پیدا کرد و به هفت درصد رسید که این رقم معمولا بین ۲۲ درصد تا ۲۶ درصد بود؛ لذا بانکها از بخش مسکن خارج شدند. از سوی دیگر اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می آید. حتی مجلس گذشته نیز پیش از دولت یازدهم این اقدام را در بودجه سال ۱۳۹۲ متوقف کرد.

عباس آخوندی به راه حل های فعلی برای ترغیب تقاضای مسکن اشاره کرد و گفت: روشی که من پیگیری کردم این بود که به سراغ پس انداز برویم. در این روش هر که پس انداز کرد برمبنای آن تسهیلات دریافت می کند. پیشتر که در وزارت مسکن و شهرسازی فعال بودم نیز این اقدام صورت گرفت. هنگامی که در سال ۱۳۷۲ این اقدام آغاز شد، تعداد پس انداز کنندگان تقریبا ۲۰۰۰ نفر بودند که این تعداد در سال ۱۳۸۴ به ۳ میلیون نفر رسید.

وی اضافه کرد: در این روش تلاش براین است که قیمت تمام شده پول را برای بانک کاهش دهیم. فردی که با استفاده از این روش پس انداز می کند، به ازای خواب پول سود دریافت نمی کند، بلکه امتیاز تسهیلات می گیرد. به این ترتیب قیمت تمام شده پول برای بانک کاهش می یابد و تنها به اندازه عملیات جاری آن می شود. اگر عملیات در حوزه مسکن دقیق طراحی نشود، در حد شعار باقی مانده و سریع متوقف می شود. در ایران مداخله ای بزرگتر از مسکن مهر سراغ نداریم، اما در همان دلت قبل متوقف شد. چون این مداخله ها امکان تداوم ندارند.

آخوندی پس از آن رقم های مشارکت و سپرده گذاری مردم را شرح داد و در ادامه گفت:در این سه ساله تعداد پس انداز کننده ها بیش از ۴۰۰ هزار نفر و میزان سپرده بیش از ۷۰۰۰ میلیارد تومان شده است. دولت به سمت تجهیز منابع خاص بخش مسکن حرکت کرد که این تجهیز منابع چند ویژگی دارد؛ به بخش دیگری داده نمی شود؛ چراکه هرکسی که پس انداز کرده است در برابر آن به دنبال وام مسکن است. قیمت تمام شده پول نیز صرفا معادل هزینه عملیات نگهداری در بانک است؛ بنابراین قیمت پول برای بانک بیش از ۳ یا ۴ درصد نیست. این پول ارزان قیمت است.

وزیر راه و شهرسازی به نظم دهی به بخش اقتصاد خرد یا اقتصاد خانوار که یکی دیگر از خصوصیات این اقدام است، اشاره کرد و افزود: نکته دیگر این است که دولت می تواند یک برآورد دقیق از میزان تقاضا داشته باشد. اکنون می دانیم که این ۴۰۰ هزار نفر به دنبال خرید مسکن هستند؛ چرا که به همین منظور پس انداز کرده اند.

وی در ادامه گفت: سال قبل در ۲۵۰ روز به صورت میانگین هر روز ۷۵۰ نفر پس انداز کرده اند. امسال میانگین پس انداز کننده ها بالای روزی ۱۰۰۰ نفر خواهد رفت و انتظار داریم که در انتهای سال تعداد پس انداز کننده ها از ۶۰۰ هزار نفر عبور کند. بنابراین در حال سامان دادن به تقاضا هستیم.

با استناد به گفته های وزیر راه و شهرسازی در حال حاضر قیمت تسهیلات به صورت عمومی ۹.۵ درصد و در بافت فرسوده ۸ درصد است و دولت کسر بهای سود عمومی به ۸ درصد و قیمت سود بافت فرسوده به ۶ درصد را توصیه کرده است. هم اکنون رئیس دولت با کسر قیمت سود تسهیلات بخش فرسوده اعلام رضایت کرده است که این اراده پس از طی مراحل شورای پول و اعتبار به عمل می رسد.

بانک مسکن در سال ۱۳۹۴ تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم را تا نقطه اوج ۸۰ میلیون تومان برای هر شخص افزایش داد. بعد از آن در ۱۷ اسفند ماه سال ۱۳۹۵ تسهیلات بوسیله ی صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) را برای زوج ها به بالاترین حد ۱۶۰ میلیون تومان رساند. سود این تسهیلات از نخستین روزهای شروع به کار دولت ۱۴ درصد بود که رفته رفته به ۹.۵ درصد رسیده است. در حال حاضر وزارت راه و شهر سازی افزایش مقدار وام تا رسیدن به ۲۰۰ میلیون تومان را پیشنهاد داده است که تا این زمان در شورای پول و اعتبار مورد قبول واقع نشده است.

منبع: اقتصاد آنلاین