خانه‌اولی‌ها حتما بخوانند؛‌ راه استعلام ثبتی آپارتمان‌ها قبل از خرید چیست؟

کسانی که در بازار مسکن تازه وارد هستند (کسانی که برای اولین بار می خواهند ملک بخرند) پس از آن که از دو گردونه انتخاب آپارتمان و تامین بودجه خرید گذشتند، در روبرویی با ترس به علت بی اعتمادی به گفته های مالک، از انجام معامله باز می مانند. تحقیقات گسترده در این مورد بیانگر این است که نگرانی از سلامت حقوقی و ثبتی آپارتمان های در نوبت فروش، درست است که به شکل فراگیر در میان بیشتر متقاضیان خرید مسکن وجود دارد، اما دو گروه شامل خانه اولی ها و خریداران املاک گران قیمت، در مقطع فعلی، بیشتر از دیگران، با بی اعتمادی به پیشنهادهای ملکی از طرف بازار روبرو هستند. ترس خریداران معمولا به سه ابهام در مورد اصالت سند(جعلی نبودن آ«)، مالکیت واقعی(تعلق داشتن ملک و سند به فرد فروشنده)، اجازه فروش(ممنوع المعامله نبودن فروشنده و عدم توقیف یا رهن ملک) ارتباط دارد که به علت شفاف نبودن بازار معامله هاس مسکن و نبودن سامانه های حقوقی رسمی برای احراز مالکیت و استعلام اینترنتی، اکثراً  معامله های خرید با ریسک این ابهامات انجام می شود یا به دلیل غلبه ترس به خریدار، صورت گرفتن معامله برای مدت زمان نامشخصی به عقب می افتد. در حال حاضر، خانه اولی ها یک جریان ورود تقاضای قطعی به بازار معامله های خرید مسکن هم در تهران و هم در شهرهای دیگر به وجود آورده اند، به شکلی که ماهانه به علت موعد پرداخت حداقل ۶ هزار فقره وام مسکن یکم در کشور، معادل این حجم تقاضا وارد بازار می شود، اما این گروه برای آن که بتواند از امتیاز تسهیلاتی خود استفاده کند، باید تنها آپارتمان هایی را خریداری کند که سند رسمی قابل انتقال داشته باشند.

روزنامه دنیای اقتصاد در مورد راه تشخیص آپارتمان های دارای سند رسمی قابل انتقال و همین طور پادزهر ترس خانه اولی ها این گونه گفت: ابهامات و نگرانی های متقاضیان خرید مسکن در مورد سلامت حقوقی و ثبتی ملک مورد معامله، قبل از هر نوع توافق ابتدایی با فروشنده، از یک مسیر قابل پیگیری و رفع است. متقاضیان می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند آپارتمان انتخابی، پاسخ هر سه سوال خودشان را دریافت کنند و متناسب با آن، نسبت به انجام معامله اقدام نمایند. در حال حاضر اکثر معامله های خرید و فروش مسکن بعد از جلب توافق میان خریدار و فروشنده صورت می گیرد و قرار داد معامله، با استناد به سند ارائه شده از طرف مالک و بدون استعلام ثبتی صحت اطلاعات و سند ارائه شده از طرف او توسط خریدار، در قابل «مبایعه نامه» تنظیم شده و زمان مشخصی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی  برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به شخص خریدار تعیین می شود. به این معنی که در اکثر معامله هاس مسکن، استعلام ثبتی از بابت مشکل دار نبودن سند، صحت مالکیت فرد فروشنده بر ملک و همین طور دیگر مسائل حقوقی، قبل از انجام معامله و پرداختن بخش عمده ای از بهای خرید ملک در زمان تنظیم مبایعه نامه، انجام نمی شود، بلکه استعلام ثبتی در اکثر معامله ها در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از خریدار به فروشنده (عمدتاً چند ماه بعد از تنظیم مبایعه نامه) در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. پس در حال حاضر در غیاب  سامانه جامع استعلام ثبتی معامله های مسکن که می تواند به شکل آنلاین و سریع اطلاعات مربوط به مالکیت و مشکلات احتمالی املاک از بابت توقیف ملک، ممنوع المعامله بودن مالک، در رهن بودن ملک و … را در اختیار متقاضی خرید قرار دهد، این نگرانی در بین بخش قابل توجی از خریداران هست که چگونه قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک، اظهارات مالک از بابت مالکیت  بر ملک مورد نظر و بلامانع بودن انجام معامله از طرف او را صحت سنجی کنند.

بعضی از خریداران واحدهای مسکونی مخصوصاً خانه اولی ها یا کسانی که می خواهند معاملات املاک را با بهای قابل توجهی انجام دهند(مانند معاملات بزرگ مقیاس) بیشتر از خریداران دیگر، با این نگرانی روبرو هستند. خانه اولی ها که برای نخستین بار به بازار معامله های مسکن وارد شده اند و تا به حال تجربه معامله ملکی نداشته اند، جزو کسانی هستند که به واسطه داشتن نگرانی و بی اعتمادی به مالکان، نااطمینانی بیشتری نسبت به دیگر خریداران از بابت صحت ادعاهای مالک در خصوص مالکیت بر ملک معرفی شده یا نبودن مشکل حقوقی در راه انجام معامله دارند. این دسته از خریداران با وجود این که در زمان تنظیم مبایعه نامه قسمت عمده بهای ملک خریداری شده را می پردازند، اما تا زمان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی در خصوص صحت معامله صورت گرفته و سند ارائه شده، با شک و تردید و نگرانی روبرو هستند. همین بی اعتمادی در خصوص موارد مانع از انجام معامله میان خانه اولی ها و فروشندگان می گردد. از طرف دیگر، گروه دیگری از متقاضیان خرید در بازار ملک که می خواهند املاک گران قیمت و بزرگ مقیاس را بخرند(مثل واحد های مسکونی لوکس و بزرگ متراژ یا سایر املاک غیر مسکونی مثل املاک تجاری، کارخانه ها و …) هم از جهت مشکل دار نبودن ملک مورد نظر با استرس روبرو هستند. چون قسمتی از دعاوی ملکی موجود در دادگاه ها و مجامع قضایی مرتبط به آن دسته از معامله هایی است که خریدار بعد از پرداخت بهای ملک و نوشتن مبایعه نامه متوجه شده است ملک خریداری شده و یا مالک آن با یک یا چند مشکل حقوقی عمده روبرو است. در طول سال های گذشته در بعضی از پرونده ها، هویت مالک جعلی بوده و یا سند ارائه شده از طرف او متعلق به ملک مورد فروش نبوده است. در بعضی دیگر به واسطه تعقیب قضایی مالک، فروشنده اجازه انجام معامله را نداشته و به اصطلاح ممنوع المعامله بوده است. و این در حالی است که قسمت دیگری از این پرونده ها معمولاً مربوط به دعاوی است که در آن ها در حالی که سند ملک فروخته شده در رهن بانک بوده است، مالک آن را به فروش رسانده و از خریدار پول دریافت کرده است. نگرانی از بابت صحت اظهارات مالکان در مورد نبودن مانع در راه انجام معامله، باعث شده است که قسمت عمده ای از خریداران ملکی با این سوال روبرو باشند که آیا ساز و کاری برای سنجش صحت فاکتورهای ثبتی ملک مورد نظرشان قبل از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت هر گونه پولی به فروشنده وجود دارد؟

ساز و کار استعلام ثبتی پیش از معامله

بررسی ها حاکی از آن است که در شرایطی که در بعضی از کشورها به علت دسترسی خریداران به سامانه جامع استعلام ثبتی، تمام اطلاعات مربوط به ملک و مالک برای انجام دادن یک معامله بدون مشکل و بلامانع به شکل آنلاین قابل صحت سنجی است، این امکان در ایران وجود ندارد. با این وجود، دست اندارکاران حوزه ثبت رسمی می گویند خریداران می توانند قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک مورد نظر هم از صت یا خدشه دار بودن ادعای مالکان مطلع شوند. در اصل اگر هنوز به علت سنتی بودن قسمت زیادی از فرآینده ها در کشورمان، امکان این که خریداران به شکل آنلاین و سریع به اطلاعات ثبتی الماک و محدودیت های حقوقی و قضایی مالکان وجود ندارد، اما متقاضیان خرید املاک می توانند از راه مراجعه نمودن به دفاتر اسناد رسمی قبل از بستن هر قراردادی نسبت به صحت و سقم معامله ای که می خواهند انجام دهند، مطمئن شوند.

نائب رئیس کانون سر دفترداران و دفتریاران در این مورد گفت: اگرچه فرآیند استعلام ثبتی معمولا در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار انجام می‌شود، اما متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و سایر املاک می‌توانند قبل از انجام معامله به دو روش اقدام به صحت‌سنجی سند ارائه شده، مالکیت فرد فروشنده و همچنین عدم محدودیت‌های قضایی و حقوقی برای ملک موردمعامله کنند.  محمد عظیمیان ادامه داد: در اولین روش، متقاضیان خرید و فروش املاک می‌توانند به‌جای تنظیم قراردادهای عادی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از همان ابتدا معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کنند؛ در این روش قبل از تنظیم هر نوع قرارداد و پرداخت هر نوع مبلغی، دفاتر اسناد رسمی اقدام به استعلام ثبتی از شرایط ملک و مالک کرده و در صورت مشکل‌دار نبودن این دو، اقدام به تنظیم قرارداد رسمی بین متعاملین می‌کنند. و این در حالی است که در راه دوم و در صورتی که طرفین معامله بخواهند معامله ای انجام دهند و قرارداد عادی تنظیم کنند می تواند سند مالکیت خود را به دفاتر اسناد ارائه دهند و از آن ها بخواهند که اطلاعات آن را استعلام نمایند. در این روش، متقاضی خرید با پرداخت مبلغی حدود ۵۰ هزار تومان به دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق التحریر و حق ثبت به جهت انجام استعلام ثبت، می توانند مطمئن شوند که مالک و ملکی که معرفی شده است مشکل حقوقی، قضایی و سندی ندارد و بعد از به وجود آمدناین مطمینان شروع بهه انجام معامله با فروشنده نمایند.

بنابر تاکید ایشان، دادن سند مالکیت برای طرح تقاضای استعلام ثبتی الزامی است تا با استفاده از اطلاعاتی که در سند است ادعاهای مالک و نبودن ممنوعیت و محدودیت برای او به جهت انجام معامله های ملکی هم مورد سنجش قرار می گیرد. عظیمینان با اشاراه به این که وجود سامانه جامع استعلام ثبتی به جهت رفع ابهام از صحت معامله های ملی پیش از انجام معامله ها و کم کردن دعاوی حقوقی بسیار ضروری است گفت: سنتی بودن سیستم ثبتی املاک طی سال‌های گذشته تاکنون موجب شده است هم‌اکنون سامانه جامع استعلام ثبتی به‌صورت آنلاین در دسترس همگان قرار نداشته باشد؛ این در حالی است که با پیشرفت و اجرای فازهای بعدی فرآیند ثبت آنی معاملات ملکی که طی حدود چهار سال گذشته به‌صورت سیستمی راه‌اندازی شده است، می‌توان امکانات مربوط به صحت‌سنجی سیستمی خریداران از اسناد و ادعاهای مالکان را ایجاد کرد.

منبع: دنیای اقتصاد