مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

چرا باید بابت امتیاز پیشفروش برج های مسکونی پول بدهیم؟

اگر مقاله های قبلی را دنبال کرده باشید کماکان با مقوله پیش فروش و حق امتیاز آشنا شده اید اگر هم اولین بار است که این افتخار را به نگارنده داده اید که نوشته اش را مطالعه کنید، لازم می دانم توضیح کوتاه و کاملی بدهم درباره حق امتیاز در پروژه های پیش فروش.

وقتی شما اقدام به پیش خرید یک واحد مسکونی می کنید از یک پروژه تعاونی ساز به این معنی است که شرکت سازنده یک تعاونی مسکن است که به یک ارگان یا سازمان دولتی تعلق دارد و این برج را برای کارکنان آن سازمان با قیمت تمام شده و شرایط پرداخت مشخص و از پیش تعیین شده ای می سازد و چند نکته در مورد این تعاونی ها قطعی است؛

اول اینکه تعاونی فوق فقط سازنده واحدها بوده و حق هیچگونه خرید و فروش و کسب درآمد را ندارد.

دوم اینکه تعاونی سازنده موظف است واحدها را با قیمت تمام شده به اعضا تحویل دهد و حق طلب هیچگونه سود و انتفاعی از صاحبان واحدها را ندارد.

حالا شما پیش زمینه ای از پیشفروش دارید. موضوع این مقاله جواب به سوالی است که طی چند روز گذشته با شکلهای مختلف با آن مواجه شدم و بر خود واجب دیدم که طی مطلبی مفصل آن را تشریح کرده و در اختیار تمامی خریداران و مخاطبان قرار دهم.

چرا باید بابت امتیاز واحدهای پیشفروش پولی پرداخت کنیم؟

شما وقتی در اولین قدم می خواهید امتیاز یک واحد مسکونی را خریداری کنید، باید بدانید واریزی عضو قبلی چقدر بوده است و آیا تابحال تمامی اقساط خود را بموقع پرداخت کرده است؟ آیا اقساط معوقه و دیرکرد و جریمه دارد؟ تا پایان پروژه چند قسط دیگر باید پرداخت کنید؟ قیمت تمام شده برای واحد مذکور چقدر است؟ و از همه مهمتر حق امتیاز این واحد چقدر است؟

تا قبل از امتیاز به تعاونی و قوانین و روال تعاونی مربوط می شود. در واقع واریزی نیز مبالغی بوده که عضو قبلی به تعاونی پرداخت کرده است و با اینکه شما به عضو قبلی آن مبالغ را پرداخت می کنید اما آن مبالغ در حساب شما نزد تعاونی محفوظ است. اقساط بعدی را نیز باید به تعاونی پرداخت کنید تا زمانی که موعد تحویل می رسد و اقساط شما به پایان می رسد. بنابراین تنها مبلغی که مستقیم و بدون واسطه به فروشنده پرداخت می کنید همان حق امتیاز است. اما چرا باید حق امتیاز پرداخت کنید؟

از آنجاییکه اکثر قریب به اتفاق این پروژه ها ارگانی هستند و واحدها متعلق به کارکنان یک سازمان خاص تعلق دارد، از زمان شروع پروژه آن فروشنده به صورت قسطی و در مراحل مختلف مبالغی را به تعاونی واریز کرده است تا به اینجا رسیده است که برفرض حدود 100 میلیون برایش جمع شده است. حالا که میخواهد پول خود را یکجا دریافت کند بدون اینکه خانه ای دریافت کند، باید اینگونه در نظر بگیرد که در این مدت پول خود را در بانک پس انداز کرده است و حالا پس از این همه مدت حداقل میزان سود سپرده بانکی مبلغ کل را هم اگر محاسبه کنیم، خیلی بالاتر از مبلغی می شود که او بابت حق امتیاز مطالبه می کند.

از نگاهی دیگر اگر بررسی کنیم کارمند یک سازمان که باید 30 سال در آن سازمان خدمت کند تنها حق یک واحد از پروژه های آن سازمان را دارد. به این معنی که اگر امتیاز واحد خود در این پروژه خاص به فرد دیگری واگذار کند، نه تنها از این پروژه، بلکه از هیچکدام از پروژه های دیگر سازمان نیز تا پایان 30 سال خدمت خود نمی تواند واحدی دیگر داشته باشد. بنابراین وقتی تنها همین یک امتیاز را دارد و آن را واگذار می کند باید به نحوی آن را بفروشد که با پولش بتواند حداقل یک واحد معمولی خریداری کند که دغدغه مسکن و سرپناه را نداشته باشد.

علاوه بر این فرض کنید شما قصد ورود به اتاقی را دارید که می دانید اگر با ورود به آن اتاق می توانید سود نسبتا خوبی را بدست آورید. ولی آن اتاق 30 نفر بیشتر گنجایش ندارد و شما تنها زمانی می توانید وارد آن اتاق شوید که یک نفر از آنجا خارج شده و جای خود را به شما بدهد. آن یک نفر نیز با علم به این نکته جای خود را به شما می دهد که اگر از اتاق خارج شود از سودی که بودن در اتاق نصیبش می کرد، بی نصیب می ماند. بنابراین تنها در صورتی او حاضر به خروج از اتاق خواهد شد که آن سود از دست رفته را- یا حداقل بخشی از آن را- از شما دریافت کند و در ازای آن راضی شود که جای خود و عواید ناشی از اتاق را به شما بسپارد و خودش از آنها چشم پوشی کند.

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

بدیهی است که در پروژه های پیشفروش تا زمانی که انتخاب واحد انجام نشده است و واحد اعضا مشخص نشده است جهت خرید و فروش مبلغ واریزی به اضافه مبلغ حق امتیاز از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود ولی زمانی که انتخاب واحد انجام شد و طبقه و جهت واحد هر عضو مشخص شد، خرید و فروش به صورت متری انجام می شود. به این معنی که واحد بسته به طبقه و جهتی که دارد و ضریب طبقات و مرغوبیتی که محاسبه شده و به قیمت پایه اضافه بشود، براساس هر متر مربع مبلغی تعیین می شود. مثلا متری 3.5 میلیون تومان که به آن متری فروش گفته می شود.

این حالت زمانی اتفاق می افتد که پروژه نزدیک به تحویل است یعنی زیر یکسال به تحویل پروژه باقی مانده است و بیشتر واریزی اعضا نیز انجام شده است. در این حالت براساس قیمتی که روی هر متر اعلام می شود و متراژ دقیق واحد، یک مبلغ کل بدست می آید که مبلغ مانده واریزی را از آن کسر کرده و بقیه را به فروشنده به صورت نقدی پرداخت می شود.

به عنوان مثال یک واحد 100 متری که 3.5 میلیون قیمت هر متر مربع اعلام شده و 40 میلیون از پرداختی فروشنده به تعاونی مانده است.   

  100*3.5 = 350 میلیون قیمت کل      350-40 مانده= 310 میلیون پرداختی به فروشنده

اما اینکه حق امتیاز یک پروژه پیشفروش در مراحل مختلف ساخت چه میزان باید باشد. برای این سوال جواب قاطع و یکسانی نمی شود داد. چرا که هر پروژه مختصات قیمتی و مشخصات خاص خود را دارد و قیمت امتیاز نیز بسته به نیاز بازار و نحوه تعامل عرضه و تقاضا متفاوت است.

اما چیزی که مشخص است اینکه قیمت امتیاز یک واحد هر چه آن پروژه به زمان تحویل نزدیک تر شود و همینطور هرچه آن پروژه خاص تر و ویژگی های بیشتری نسبت به پروژه های مشابه داشته باشد، بالاتر خواهد بود. به زبان ساده هر چه یک امتیاز بازار داغ تری داشته باشد بهای بیشتری نیز می طلبد.

در پایان قیمت میانگینی از حق امتیاز پروژه های منطقه اگر بخواهم ارائه کنم به این صورت می شود؛

پروژه های مرواریدشهر کمترین قیمت را در منطقه از نظر حق امتیاز دارند. از 20 میلیون تا 200 میلیون که البته در برخی موارد که فروشنده برای فروش واحدش عجله داشته، سابقه داشته که واحدش را با امتیاز پایین فروخته است. البته به این صورت خیلی کم پیش می آید اما به هر حال شاید پیش بیاید.

پروژه های شمال خرازی، غرب دریاچه در شهرک چیتگر و شهرک شهید خرازی و بلوار کوهک پس از مرواریدشهر شاید مناسب ترین قیمت ها را در امتیاز دارند به صورتی که از حدود 100 میلیون تا 400و 450 میلیون و در مواردی نیز که واحدهای 3 خوابه در طبقات بالا متقاضی بیشتری دارند قیمت امتیاز به 600 میلیون هم می رسد.

دور دریاچه مخصوصا رینگ اول دریاچه، میدان موج تا میدان ساحل و نهایتا تا میدان دریاچه پروژه هایی که در این نواحی هستند از نرخ بالاتر حق امتیاز برخوردارند یعنی حدود 200 تا 800 میلیون و بالاتر.

نگارنده امیدوار است که پس از مطالعه این مطلب، نگاهی که برخی از خریداران به حق امتیاز تعاونی مسکن دارند تغییر کرده باشد و هر دو دسته خریداران و فروشندگان، کمی منصفانه تر با این بخش از خرید و فروش پروژه های منطقه 22 برخورد کنند.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی