مشاعات ساختمان چیست؟

با توجه به افزایش آپارتمان نشینی شاهد مالکیت چندین نفر به صورت مشترک بر قسمت های مختلف در یک ساختمان هستیم. لذا آشنایی با مالکیت قسمت های مختلف آپارتمان برای جلوگیری از برخی مشکلات و داشتن آسایش بیشتر ضروری می باشد. به همین منظور، در ادامه به بررسی مشاعات املاک خواهیم پرداخت.

در این مقاله خواهید خواند:

همانطور که عنوان شد چه در مجتمع های کم واحد و چه در برج ها شاهد مالکیت چندین نفر بطور همزمان بر قسمت های مختلف ساختمان هستیم بطوری که این مالکیت برای آنها بصورت اختصاصی بوده و بطور مجزا دارای سند مالکیت برای افراد می باشد. این بخش های ساختمان که شامل واحد های آپارتمان ها و تمامی قسمت های داخلی آن می باشد، جزو بخش های خصوصی ساختمان ها بوده و تنها مالک و ساکنین مربوطه بر آن تملک دارند. در این میان بخش هایی از ساختمان و امکانات آن را شاهد هستیم که بصورت مشترک بوده و در انحصار فرد خاصی نمی باشد و تمامی مالکین و ساکنین ساختمان در استفاده از آن مجاز می باشند که این قسمت ها جزئی از مشاعات ساختمان به شمار می رود.

با توجه به نکات گفته شده هر ساختمان دارای بخش هایی خصوصی و عمومی می باشد که قسمت های خصوصی در انحصار مالکین و یا مستاجر آن بخش ها بوده و بخش های عمومی، مشترک در بین تمامی مالکین می باشد. نکته قابل توجه در این بخش های مختلف مالکیت آنها می باشد بطوری که قسمت های اختصاصی ساختمان ها در اسناد مالکیت بطور کامل ذکر شده ولی مشاعات ملک یا همان بخش های مشترک در اسناد دیده نمی شوند و دارای مالکیت مشخصی نمی باشند. لذا استفاده از آنها برای تمامی افراد ساکن در ساختمان بلامانع می باشد.

تقسیم بندی این بخش ها به قرار زیر است:

بخش های خصوصی و تحت تملک 

• هال و پذیرایی
• اتاق های خواب
• آشپزخانه
• تراس
• پنجره های واحد
• سرویس‌ها بهداشتی
• انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)

مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان

• زمین ساختمان(غیر از زمین های وقفی)
• اسکلت آپارتمان
• پشت بام
• درب ورودی
• تاسیسات مشترک
• شوفاژخانه
• انشعابات مشترک(فاضلاب، انشعاب آب و گاز)
• کابل های مشترک
• راهرو
• پنجره‌های راهرو
• پله‌ها
• آسانسور
• ورودی پارکینگ
• پارکینگ اضافی
• حیاط
• باغچه
• لابی

به سبب مشترک بودن مشاعات در بین مالکین ساختمان و عمومی بودن آن، تمامی اقدامات و تغییراتی که در این بخش از ساختمان انجام می شود بایستی با رضایت کامل تمامی مالکین انجام گردد. به عنوان مثال تغییر در ظاهر ساختمان یا بخشی از راهروها باید با توافق مالکین صورت گیرد و در صورت مخالفت آنها انجام آن غیرقانونی بوده و ممنوع می باشد. از جمله کارهایی که در محیط مشاعات ساختمان ممکن است انجام گردد، اما به لحاظ قانونی ممنوع می باشد، می توان موارد زیر را نام برد:

• گذاشتن هرگونه شیء اضافی(میز، صندلی، جاکفشی، کفش) در قسمت های مشترک ساختمان 
• نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان
• انجام هرگونه فعالیتی در قسمت های مشترک ساختمان که موجب آزار و اذیت ساکنین شود.
• برگزاری جشن و مراسم در قسمت های مشترک ساختمان بدون رضایت ساکنین
• استفاده شخصی از امکانات قسمت های مشترک ساختمان مانند برق و آب 
• تغییر در ظاهر ساختمان یا بخشی از راهرو ها و یا دیگر قسمت های مشترک ساختمان بدون رضایت مالکین دیگر
• واگذاری قسمت های مشترک ساختمان به اشخاص دیگر بدون رضایت مالکین 

با توجه به مشترک بودن مشاعات ساختمان، هر گونه هزینه در این قسمت ها نیز مشترک می باشد به عبارتی تامین هزینه های مربوط به مشاعات ساختمان، از جمله تعمیر و نگهداری آنها، به عهده تمامی مالکین و یا مستاجرین آن می باشد. هزینه های مربوطه بر اساس متراژ واحد ها سهمیه بندی شده وساکنین موظف به پرداخت به موقع آنها می باشند و در صورت تاخیر در پرداخت مبالغ اعلام شده همسایه ها اجازه شکایت به مراکز حقوقی را داشته و قابل پیگیری می باشد.

برای رسیدگی بهتر به این بخش از ساختمان ها معمولا فردی را به عنوان رئیس ساختمان در نظر گرفته و مسئولیت امور مربوطه از جمله جمع آوری شارژها، مدیریت اتفاقات و مشکلات ساختمان، پرداخت هزینه آب و گاز مشاع، سرویس و تعمیر آسانسور، نظارت بر تمیزی و زیبایی پله ها، لابی و حیاط به عهده وی خواهد بود.

همانطور که گفته شد مشاعات ساختمان بین تمامی مالکین و ساکنین مشترک می باشد. لذا خرید و فروش و یا اجاره آنها غیر قانونی بوده و تنها با رضایت تمامی مالکین امکان پذیر می باشد. در این میان در برخی موارد شاهد اجاره پارکینگ و یا انباری واحد ها هستیم که این بخش ها اگر در سند واحد مربوطه ذکر شده باشد، کاملا خصوصی بوده و مشاع محسوب نمی شود. باید توجه داشت که واگذاری این بخش های ساختمان تنها به ساکنین مجموعه امکان پذیر بوده و فروش یا اجاره آن به غیر از ساکنین ساختمان ممنوع می باشد.